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Mesmo em meio à vasta oferta de imóveis de alto padrão em São Paulo, há incorporadores apostando que o diferencial de seus projetos vai conseguir vencer o mercado. A Cyrela acaba de lançar um projeto com R$ 800 milhões em valor geral de venda (VGV), na porção da rua Oscar Freire que fica em Pinheiros, zona oeste da capital.
São unidades de 284 a 421 metros quadrados, distribuídas em 45 andares. Efraim Horn, co-CEO da incorporadora, coloca a vista do empreendimento como um diferencial: com 150 metros de altura, é um dos prédios mais altos já feitos pela empresa e também fica em uma região de altura superior na cidade.
O projeto está a poucos metros do prédio corporativo que a Cyrela está terminando de construir, que será a sua sede e também terá andares locados ao Nubank, e que conta com vista de 360 graus para a capital paulista. Não falta concorrência ao novo empreendimento.
O Valor percorreu a Oscar Freire na semana passada e encontrou 11 prédios de alto padrão com estandes abertos, seja na própria via ou a uma quadra de distância. As unidades vão de 164 a 1.560 metros quadrados.
Essa faixa vinha com desempenho bom nos últimos anos e parecia ser um refúgio para as incorporadoras, diante de uma classe média com poder de compra pressionado, mas a sua velocidade de venda também caiu. Marcelo Dornelas, sócio de real estate da assessoria financeira BM Partners, que faz operações com estoques imobiliários, afirma que se formou uma “tempestade perfeita” no segmento, com aumento da oferta de empreendimentos e uma situação econômica que desincentiva a compra por quem pode esperar para adquirir um imóvel.
“Você vê isso na cara do corretor no estande, sente que está difícil, e o cliente sabe disso”, diz. Os compradores, informados sobre a situação do mercado, pedem descontos agressivos para fechar negócio.
Daniel Pinheiro, também sócio de real estate da BM Partners, explica que ciclos de formação de estoque são naturais. É o “efeito manada”, quando várias empresas lançam projetos similares, ao mesmo tempo.
O longo ciclo de desenvolvimento dos empreendimentos, da compra do terreno até a entrega das unidades, estimula essa dinâmica. “O fato de você ser obrigado a fazer um exercício de futurologia para saber como vai estar a economia em três anos, quando o próprio mercado financeiro não consegue acertar o que vai acontecer no mês que vem, faz com que o incorporador médio não possa ficar inventando a roda o tempo todo”, diz Pinheiro.
“O efeito manada vem disso”. Ricardo Raoul, diretor da gestora Paladin, analisa que bairros paulistanos de alto padrão, principalmente Itaim Bibi, Vila Nova Conceição e Jardins, vivem os maiores aumentos de oferta, com o agravante do preço dos imóveis estar mais alto, devido aos custos com terrenos e construção.
“Hoje, no Jardins, você não consegue lançar nada por menos de R$ 40 mil o metro quadrado”, diz. Para Horn, a localização do projeto da Cyrela tornou possível um preço relativamente mais acessível, de R$ 25 mil por metro quadrado, mas que teria qualidade urbana similar.
“A Oscar Freire é uma rua icônica, e estar 200 metros para cá ou para lá muda muito pouco na decisão de vida da pessoa”, diz. Uma unidade padrão do edifício, chamado The One, deve custar cerca de R$ 7,1 milhões.
Questionado sobre o lançamento de um projeto desse porte no momento de mercado com oferta alta, Horn afirma que a incorporadora está seguindo seu planejamento anual. “Apostamos no Brasil do jeito que ele é, estamos acostumados com as intempéries”, diz.
“Estamos felizes com o resultado do ano e dentro do nosso planejamento”. A empresa terminou setembro com R$ 3 bilhões em VGV lançado no alto padrão, ante R$ 5,6 bilhões em 2025.
As vendas do segmento somam R$ 2,6 bilhões no período, queda de 20% sobre o ano passado. Raoul afirma que a Cyrela, por seu histórico e reputação no mercado, “tem público” para comprar os R$ 800 milhões em imóveis do lançamento, incluindo clientes de fora de São Paulo.
A companhia já prepara outro projeto para a vizinhança do The One e do seu prédio corporativo, também considerado de alto padrão, mas mais “eclético” nas tipologias, segundo Horn.
