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Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) afastou a responsabilidade do banco por atraso na entrega de imóvel, sob o fundamento de que o financiamento e a fiscalização da obra não tornam a instituição financeira responsável pela execução do empreendimento. Trata-se dos Embargos de Divergência em Agravo em REsp 2.422.743, de relatoria da ministra Isabel Gallotti, cuja ementa é a seguinte: “EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. FALTA DE LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO DA OBRA. DISSÍDIO CONFIGURADO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PROVIDOS.
Atuando o banco como agente financeiro em sentido estrito, na condição de credor fiduciário da incorporação imobiliária, não tem legitimidade passiva nas ações movidas por adquirentes das unidades por vício ou atraso na obra. A mera fiscalização das obras pelo agente financeiro – em virtude da previsão contratual que vincula a liberação das parcelas do empréstimo à evolução do empreendimento – não permite, por si só, presumir que o banco age como executor e assume a responsabilidade solidária por vícios e atrasos na obra. Embargos de divergência a que se dá provimento, a fim de extinguir o processo sem resolução de mérito em relação ao agente financeiro, por falta de legitimidade passiva.”
O acórdão embargado, da 3ª Turma, embora tivesse aplicado a Súmula 7, acabou reconhecendo o acerto da tese do tribunal a quo, no sentido de ser solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiam da cadeia de consumo na compra e venda de imóvel, a teor do Código de Defesa do Consumidor (CDC). O principal fundamento foi o fato de a instituição financeira fiscalizar a obra e vincular o financiamento à evolução do empreendimento, o que foi visto como suficiente para considerar a financiadora como executora da obra e não mero agente financeiro. Conheça o JOTA PRO Poder, plataforma de monitoramento que oferece transparência e previsibilidade para empresas Em razão de acórdãos divergentes da 4ª Turma, a questão foi levada a julgamento perante a 2ª Seção, que adotou, nos termos do voto da relatora, o entendimento no sentido da ilegitimidade passiva do banco. Em seu voto vencedor, a ministra Isabel Gallotti entendeu haver a semelhança fática que justifica os embargos de divergência, considerando que a estrutura contratual do caso concreto era semelhante à dos paradigmas: cessão fiduciária dos recebíveis da incorporação imobiliária, o que permitiria ao banco fiscalizar a evolução da obra para o fim de liberar as parcelas e notificar os compradores para que realizassem os pagamentos diretamente a ele, assumindo a emissão e o envio dos boletos bancários. Assim, como explica em seguida, “a divergência está no enquadramento jurídico do credor fiduciário que fiscaliza a evolução da obra para liberar o empréstimo: a 3ª Turma vê, nisso, ingerência na execução do empreendimento; a 4ª Turma vê como exercício legítimo da garantia fiduciária de agente financeiro em sentido estrito”. Segundo a relatora, o entendimento da 4ª Turma é o acertado. Para isso, foi feita a distinção entre os dois tipos de atuação do banco no âmbito da incorporação imobiliária, relembrando que, quando a instituição financeira assume o papel de agente coexecutor da obra, interferindo efetivamente na execução do empreendimento – por medidas como escolha de materiais, definição do plano de construção, etc – não há dúvidas de que responde por atrasos do empreendimento. Entretanto, quando o banco atua como agente financeiro em sentido estrito, mediante a concessão de financiamentos sem intervir na execução da obra, deveria ser afastada a responsabilidade. Trata-se de precedente interessante por mostrar que a regra geral do CDC pode não ser aplicada diante de agentes econômicos cuja participação na cadeia de consumo não seja direta, especialmente quando, como no caso, existe norma específica de responsabilidade. Não se trata da primeira vez em que o STJ discute a questão da extensão da cadeia de consumo para efeitos da responsabilidade objetiva solidária. No final de 2025, no julgamento do REsp 2.228.759, relatado pelo ministro Antônio Carlos Ferreira, o tribunal afastou a responsabilidade da transportadora por leite adulterado, sob o fundamento de que sua participação se limitara ao transporte do leite cru entre os produtores rurais e a indústria processadora. Naquela ocasião, afirmou o tribunal que “a responsabilidade solidária pressupõe que o agente integre funcionalmente a cadeia de consumo, contribuindo para a colocação do produto ou serviço no mercado consumidor e auferindo direta ou indiretamente proveito econômico dessa atividade”. Logo, não seria considerado fornecedor, para efeitos da responsabilização objetiva solidária, o prestador de serviço “que não possui vínculo funcional com o bem a ser fornecido ao consumidor final, ainda que preste serviço a fornecedor envolvido na cadeia produtiva”. O precedente ainda traz um desafio adicional pois, além da integração funcional, menciona também a ausência de nexo causal, ao afirmar que “inexiste nexo de causalidade adequada entre o serviço de transporte e a adulteração do leite, que decorreu de conduta praticada por terceiros, sendo estranha à atividade desenvolvida pela transportadora”. Como se pode observar, o tema é mais do que interessante e atual, especialmente quando se verifica que problemas dessa natureza se tornarão cada vez mais frequentes no contexto de desverticalização da atividade produtiva, de cadeias contratuais progressivamente mais complexas e das plataformas digitais. Assim, será fundamental estabelecer qual é o alcance da cadeia de consumo para efeitos da responsabilidade objetiva solidária prevista no CDC. Para tanto, é preciso tomar cuidado com os precedentes mencionados, a fim de que não se façam, a partir deles, generalizações excessivas, estendendo o entendimento específico para outros casos que, como é o caso das plataformas digitais, exigem tratamento distinto, em que se impõe uma compreensão adequada da cadeia de consumo. Com efeito, nas situações em que a plataforma assume a direção empresarial e tem ingerência sobre os aspectos centrais da contratação, aí incluída a precificação, não há qualquer razão para se afastar a sua responsabilidade solidária. A prevalecer o entendimento do voto da ministra Isabel Gallotti, como a plataforma interfere de fato no empreendimento, não pode ser afastada da cadeia de consumo. Em outras palavras, a responsabilidade solidária não deve alcançar indiscriminadamente todos os agentes que mantêm relações econômicas entre si, mas tampouco pode ser afastada apenas porque determinado agente desempenha uma função especializada ou atua mediante contratos separados. Pelo mesmo raciocínio, em nenhum caso, a responsabilidade pode ser afastada em relação ao agente que exerce a direção empresarial da cadeia de consumo. A lição dos precedentes analisados é que a delimitação da cadeia de consumo exige uma análise funcional e substancial da atuação dos diferentes agentes econômicos. Ao mesmo tempo em que é necessário evitar a ampliação indiscriminada da responsabilidade solidária para alcançar agentes cuja atuação não guarda relação com os riscos que se concretizaram em danos aos consumidores, é fundamental impedir que a fragmentação contratual das atividades empresariais seja utilizada como instrumento de afastamento ou mitigação das responsabilidades daqueles que efetivamente organizam, dirigem e controlam o fornecimento de produtos e serviços.
