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A decisão do Banco Central de manter a taxa Selic em 13,75% ao ano nesta quarta-feira (4) praticamente não altera o cenário enfrentado por quem pretende financiar um imóvel. Isso porque os aumentos promovidos recentemente por Bradesco, Itaú e Santander tiveram pouca relação com a taxa básica atual e muito mais com a disparada dos juros futuros após a eleição.A principal consequência prática da decisão é que ela não deve levar a maioria dos bancos a rever as altas anunciadas nas últimas semanas no curto prazo, uma vez que a precificação do crédito imobiliário está sendo determinada por uma variável menos conhecida do grande público, mas hoje mais importante para o setor: a curva de juros futuros, conhecida no mercado como DI.É justamente essa mudança de referência que ajuda a explicar por que os financiamentos ficaram mais caros ainda na semana passada, mesmo sem uma nova alta da Selic, e por que a reunião do Copom não deve alterar significativamente as perspectivas para o crédito habitacional.“O financiamento imobiliário reagiu antes de cair a Selic, porque ele é, mais ou menos, um indicador do futuro”, resume Ronal Balena, CEO da MySide e especialista em compra e investimento imobiliário.
Leia tambémBrasil segue com maior juro real do mundo, mesmo com manutenção da Selic em 13,75%Levantamento da MoneYou aponta o país com juro real de 9,49%, no topo da lista, à frente de Turquia e ArgentinaSelic mantida em 13,75%: o que fazer (e o que evitar) com seus investimentos agoraDecisão confirma cenário de juros altos por mais tempo; recomendação é não mudar a carteira por causa de uma única reunião e fazer ajustes aos poucosO financiamento imobiliário deixou de olhar para a Selic? Analistas da Fitch Ratings explicaram em um comentário enviado ao InfoMoney que o aumento das taxas de empréstimo por parte dos bancos normalmente se dá em função das expectativas dos juros, ou seja, dos juros futuros, e não exclusivamente em função de movimentos da Selic.“Por isso, a Fitch não esperaria que um possível corte na Selic trouxesse de forma imediata, nem automática, mudanças nas taxas de empréstimos que os bancos já tenham anunciado”, avaliam os analistas.
Quando uma pessoa contrata um financiamento imobiliário, ela geralmente associa a taxa cobrada pelo banco à Selic atualmente, uma relação que existe, mas é menos direta do que parece. Ao conceder um empréstimo de 30 ou 35 anos, os bancos não avaliam apenas quanto custa o dinheiro hoje.
Eles precisam calcular quanto custará captar recursos durante todo o período do contrato.Parte do dinheiro usado nos financiamentos imobiliários continua vindo da poupança. Outra parcela, porém, é captada por meio de instrumentos como LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), que respondem diretamente às expectativas de mercado sobre juros, inflação e risco fiscal.Após a reeleição do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, os juros futuros subiram fortemente, refletindo dúvidas do mercado sobre o comportamento das contas públicas e sobre a trajetória da política econômica nos próximos anos.
A mudança de percepção tão abrupta sobre economia – uma vez que o mercado apostava na vitória de Flávio Bolsonaro – fez com que as instituições financeiras a reajustassem suas linhas imobiliárias sob a justificativa de temor de que o custo de captação dos bancos ficasse ainda mais elevado por mais tempo antes mesmo de qualquer decisão sobre a Selic.
O Bradesco é uma exceção?O movimento mais agressivo de aumento nos juros do crédito imobiliário foi o do Bradesco, que reagiu de forma mais defensiva à volatilidade observada logo após a eleição. O banco elevou sua taxa mínima de financiamento imobiliário de 11,70% para 15% ao ano mais TR, um salto de 3,3 pontos percentuais, tornando-a pouco atrativa em relação aos demais concorrentes.O Itaú aumentou as taxas em cerca de 1 ponto percentual, para 11,99% ao ano mais TR, enquanto o Santander promoveu um reajuste inferior a 1 ponto, para 11,69% ao ano mais TR.
A CAIXA seguiu com a taxa de 10,26% ao ano mais TR e o Banco do Brasil, com 11,60% mais TR.O comparativo aponta para a possibilidade de o Bradesco voltar a diminuir suas taxas, para se tornarem mais atrativas novamente. O comunicado ganha importânciaA decisão do Copom reforçou outro movimento observado pelo mercado imobiliário: o foco deixou de ser o nível da Selic e passou a ser a mensagem transmitida pelo BC.
Ao manter a taxa em 13,75%, o Copom preservou uma postura considerada cautelosa diante das expectativas de inflação e das incertezas do cenário econômico. Para o financiamento imobiliário, isso pode ser mais relevante do que uma eventual mudança de 0,25 ponto percentual para cima ou para baixo.“Se o mercado entender que o Banco Central está sendo responsável, nada muda.
Mas se houver uma percepção de que o BC está pouco rígido, as curvas de juros futuros podem subir de novo – talvez até fazendo com os bancos precisassem se adaptar mais uma vez”, avalia Balena.Segundo o especialista, se o mercado voltar a revisar suas expectativas para inflação, juros ou risco fiscal, os bancos podem ajustar novamente suas tabelas.
Contudo, esse é um movimento que não será justificado apenas por Selic.
