O Antogonista
Uma proposta maior na véspera da escritura pode transformar a desistência do vendedor em um prejuízo elevado. O Código Civil prevê situações em que o sinal deve ser devolvido em dobro, com possíveis acréscimos.
Um casal paga R$ 35 mil de sinal por uma casa e agenda a escritura, mas o vendedor aceita outra proposta na véspera. A desistência pode transformar uma negociação frustrada em uma obrigação de restituição muito mais cara.
O compromisso de compra e venda assinado estabelece obrigações antes da escritura definitiva. Se o proprietário recebeu o sinal e depois abandona o acordo por interesse financeiro, a proposta superior não elimina automaticamente as consequências contratuais.
No exemplo, os compradores já organizavam a mudança e separavam documentos para concluir a aquisição. Quando o vendedor desiste na véspera da assinatura, a análise depende do contrato, da natureza das arras e da responsabilidade pelo descumprimento.
O artigo 418, inciso II, do Código Civil brasileiro prevê que, se quem recebeu as arras descumpre o contrato, quem pagou pode desfazer o negócio e exigir a devolução do sinal acrescida de outro valor equivalente. Assim, um sinal de R$ 35 mil pode resultar em restituição inicial de R$ 70 mil.
A regra também prevê atualização monetária, juros e honorários advocatícios, o que pode elevar o total devido ao comprador prejudicado. Abaixo, um vídeo do canal EMPREENDIMOVEIS no YouTube que complementa as informações sobre negociações imobiliárias:
As arras confirmatórias reforçam o compromisso assumido na negociação e podem fundamentar medidas contra quem descumpre o combinado. O artigo 419 permite à parte inocente buscar indenização suplementar quando comprovar prejuízo maior, ou exigir o cumprimento contratual.
Já as arras penitenciais estão associadas a uma previsão expressa de arrependimento. Nesse cenário, o artigo 420 atribui função indenizatória ao sinal e afasta a indenização suplementar, mesmo quando uma das partes exerce a desistência prevista.
Diante do cancelamento, o casal pode avaliar a restituição do sinal com o acréscimo legal ou, conforme as circunstâncias, buscar a execução do compromisso. A escolha envolve a redação do contrato e os direitos aplicáveis à negociação.
Se os prejuízos forem maiores que o valor coberto pelas arras confirmatórias, o artigo 419 admite pedido adicional mediante comprovação. Por isso, registrar despesas e preservar documentos pode ajudar a demonstrar a extensão dos danos alegados.
Quando o compromisso prevê expressamente o direito de arrependimento, o artigo 420 estabelece outra consequência. O vendedor que recebeu as arras deve devolver o valor mais o equivalente, mas a regra exclui reparação suplementar pela desistência contratualmente permitida.
Sem essa previsão, a oportunidade de vender por preço maior não significa liberdade para ignorar o acordo. Antes de cancelar ou aceitar uma nova oferta, é essencial verificar as cláusulas pactuadas e as possíveis obrigações financeiras.
