O grupo especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo julgou inconstitucional, nesta quarta-feira (26), a “revisão da revisão” da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, mais conhecida como Lei de Zoneamento, da cidade de São Paulo, realizada em julho de 2024.
O grupo julgou uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) promovida pelo Ministério Público do Estado.
O documento do MP pedia não só a inconstitucionalidade da “revisão da revisão”, mas também da revisão original, feita em janeiro de 2024.
De acordo com a ADI, o processo foi feito sem a devida participação da sociedade, sem a publicidade necessária e com modificações, feitas por emendas, que foram além do escopo aceitável nesse tipo de mudança de legislação urbanística.
Os desembargadores entenderam que a revisão encerrada em janeiro foi constitucional, com respeito aos processos devidos.
Já a segunda revisão, motivada por uma falha técnica no mapa do zoneamento da cidade, teria incluído mudanças que precisariam passar por avaliação pública.
O relator, desembargador Donegá Morandini, afirmou que foram feitas 32 emendas que “não tinham relação com o projeto original”, e que houve um “verdadeiro desvirtuamento do objeto”, com “vício formal” por parte da Câmara.
Daí a declaração de inconstitucionalidade desse processo.
Nathalia Lopes, advogada especialista em imobiliário do escritório Bicalho Navarro, explica que a “revisão da revisão” trouxe “alterações pontuais” no zoneamento, com áreas que mudaram de classificação.
Foram incluídas mais áreas nas Zonas de Eixo de Estruturação Urbana (ZEUs), mais permissivas para novas obras, porque visam a adensar áreas servidas por infraestrutura urbana.
As mudanças causaram indignação em algumas entidades da sociedade civil ligadas ao tema do urbanismo, como organizações que pedem mais restrições para a altura de prédios na cidade, e que criticam uma invasão dos miolos dos bairros, áreas mais restritivas em altura e tamanho dos empreendimentos, pela classificação como ZEU.
A decisão reverte uma parte dessas mudanças de zoneamento, já que a revisão de janeiro de 2024 continua válida.
O TJ-SP também decidiu que alvarás para obras concedidos de julho de 2024 até agora devem seguir válidos, sem prejuízos a empreendedores e compradores dos imóveis.
A partir de agora, porém, fazer empreendimentos seguindo o mapa da “revisão da revisão” seria algo “por conta e risco” dos incorporadores.
Isso porque a decisão só fica irredutível, de fato, após a apreciação do Supremo Tribunal Federal (STF), com o trânsito em julgado.
Rodrigo Bicalho, sócio do Bicalho Navarro, analisa que a própria prefeitura paulistana deve negar a emissão de alvarás, a partir de agora, seguindo o zoneamento julgado inconstitucional, para evitar problemas futuros — “A pessoa teria até que demolir, é um risco gigantesco”.
Entre o final de fevereiro e o início de abril, a emissão de novos alvarás para obras ficou suspensa na cidade por conta da ADI, até que uma liminar do ministro Edson Fachin suspendeu seu efeito.
A paralisação atingiu diversos projetos, não só nas áreas que tiveram mudanças de zoneamento com a “revisão da revisão”.
Olivar Vitale, advogado especialista na área imobiliária, afirma que uma nova paralisação não é esperada.
“O Tribunal reconheceu que o que foi feito até hoje vale, então se alguém protocolou um projeto, está com direito garantido”, afirma.
Após o trânsito em julgado, que não tem data para ocorrer, ficará valendo a revisão feita em janeiro de 2024.
Bicalho afirma que, em vez da abertura de um novo processo de revisão, é mais provável que a prefeitura aguarde a revisão já planejada do Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade, previsto para 2029, mas cujos processos começam já em 2028.
Procurada, a prefeitura não retornou até o fechamento da reportagem.
Vista de prédios na cidade de são paulo
Pexels/Pedro Jackson