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O relatório final a CPI da Habitação de Interesse Social na Câmara Municipal revela que a Prefeitura de São Paulo deixou de arrecadar R$ 5 bilhões entre 2014 e 2025 em benefícios fiscais para construtoras. Esse valor equivale a cerca de metade da arrecadação anual do FUNDURB no período, fundo da prefeitura dedicado à reformas urbanísticas.

Os empreendimentos de habitação de interesse social não pagam uma taxa chamada outorga onerosa, que é uma 'contrapartida' pela construção, e também recebem outros incentivos urbanísticos. Entre eles, poder construir mais metros quadrados do que o normalmente permitido no terreno — o que, em muitos casos, permite prédios mais altos e mais densos.

A sessão nesta terça-feira teve bate-boca, pedidos de suspensão rejeitados e críticas à ausência de empresários investigados por suspeitas de fraude, mas o relatório acabou passando.

A oposição também tentou retirar um trecho do relatório que, segundo os vereadores, poderia dificultar a construção de moradias populares no centro da capital.

Isso porque o documento do vereador Dr. Murillo Lima (PP) indica discutir restrições para a construção de HIS e HMP em áreas de alto valor imobiliário, o que foi foi chamado de elitista pelos parlamentares contrários ao texto.

Para Bianca Tavolari, pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento nesse tema, essa medida pode reforçar a segregação urbana sem enfrentar a raiz do problema.

“[…] a ideia de tentar retirar os bairros mais ricos porque seria mais indicativo de um problema ela é confundir o sintoma com a causa do problema. A causa do problema é uma política em que o privado determina exatamente como e quando quer fazer, construir unidade de acordo com a sua modelagem do negócio. O problema é uma política baseada em incentivos em que o poder público sempre tem que correr atrás depois do que já foi feito.”

Segundo ela, a cidade não tem um sistema eficiente de monitoramento das unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Mercado Popular (HMP), o que compromete a fiscalização e a transparência sobre compra e uso dos imóveis. Isso acontece porque Prefeitura de São Paulo não tem acesso a todos os endereços de HIS e HMP da cidade: muitos edifícios são mistos e, nesses casos, não se sabe quantas unidades receberam os incentivos. A CPI também escancarou, segundo Tavolari, práticas como subcondomínios, em que há espaços separados para os moradores de menor renda que usaram benefícios e os que adquiriram apartamentos maiores e mais caros.

Tavolari também critica a forte dependência do mercado imobiliário e a ausência de crédito facilitado para os beneficiários:

“Antes de a gente começar os motores de fiscalização — isso veio com a investigação do Ministério Público em 2023 — quem determinava o preço era o próprio mercado. Tem outro ponto que é muito importante: quando a gente pensa em habitação social, a gente imagina financiamento facilitado, entrada menor, banco público envolvido. Não é isso que acontece. Quem compra não tem crédito facilitado, vai acessar crédito no mercado como qualquer outra pessoa que compra um imóvel que não é de habitação de interesse social.”

Entre as medidas propostas pela CPI estão proibir o uso de apartamentos populares em plataformas de aluguel de curta temporada, limitar a compra de unidades de HIS a um imóvel por CPF e criar mecanismos mais rígidos de fiscalização.

O texto também sugere multas, suspensão de vendas e cassação de alvarás de empresas que descumprirem as regras.

A oposição considera o relatório insuficiente. Os vereadores defendem pedidos mais amplos de apuração e afirmam que faltou ouvir representantes de empresas.

Na avaliação da pesquisadora, as multas aplicadas também são consideradas baixas e pouco eficazes, frequentemente incorporadas ao custo dos empreendimentos.

Em nota, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento afirmou que as regras do Plano Diretor de 2014 serão mantidas. Sobre os subcondomínios, nos Empreendimentos de Habitação de Interesse Social (EHIS), nos empreendimentos localizados em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e nos empreendimentos exclusivamente residenciais (R2V), é permitida a organização em subcondomínios, desde que não haja divisão física do lote. Já nos empreendimentos de Habitação de Interesse Social aprovados na modalidade Plano Integrado, há parcelamento formal do terreno. Nesses casos, a legislação permite divisão física entre os empreendimentos, com acessos independentes e sem comunicação entre os lotes.

Veja a nota completa:

"A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) informa que não há mudança no entendimento sobre a organização de acessos e áreas comuns em empreendimentos habitacionais. As regras já estão previstas no Plano Diretor Estratégico de 2014 e foram mantidas na revisão intermediária aprovada pela Lei nº 17.975/2023. A legislação urbanística prevê algumas situações específicas em que os empreendimentos podem ter diferentes formas de organização interna. Nos Empreendimentos de Habitação de Interesse Social (EHIS), nos empreendimentos localizados em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e nos empreendimentos exclusivamente residenciais (R2V), é permitida a organização em subcondomínios, desde que não haja divisão física do lote. Já nos empreendimentos de Habitação de Interesse Social aprovados na modalidade Plano Integrado, há parcelamento formal do terreno. Nesses casos, a legislação permite divisão física entre os empreendimentos, com acessos independentes e sem comunicação entre os lotes, conforme os parâmetros aprovados no licenciamento. Nos demais casos, todas as áreas comuns, incluindo espaços de lazer, devem permanecer acessíveis a todos os moradores. A criação de divisões físicas internas que restrinjam esse acesso caracteriza desmembramento irregular e descaracterização do projeto aprovado, podendo levar à suspensão ou cassação das licenças emitidas.

A Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB) e a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) colaboraram com a CPI de forma transparente, prestando informações e encaminhando documentos relacionadas ao aperfeiçoamento da política habitacional. Cabe destacar ainda que o Decreto nº 64.244/2025 ampliou o controle sobre HIS e HMP, proibindo a locação de curta temporada e estabelecendo responsabilidades compartilhadas. A Prefeitura permanece à disposição para aprimorar a legislação urbanística."

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