Justiça de SP proíbe Airbnb em condomínio da Rua Augusta voltado à habitação social
A Justiça de São Paulo proibiu a locação de imóveis por curta duração, como pelo Airbnb, no condomínio Today Augusta, na rua da região central. A decisão é de primeira instância e vale para aluguéis inferiores a 90 dias, modalidade conhecida como short stay. O grupo de moradores que entrou com a ação alega que o síndico, também proprietário, tem autorizado e praticado locações de curta temporada no local.
O edifício foi entregue em 2020 como Habitação de Mercado Popular (HMP), categoria prevista no Plano Diretor Estratégico do município e destinada exclusivamente à moradia. Nessa modalidade, os apartamentos devem atender famílias com renda de até dez salários-mínimos, ou até um salário-mínimo e meio por pessoa.
Na sentença, a juíza Clarissa Rodrigues Alves considera que o aluguel de curta duração é incompatível com a função social do empreendimento, apesar de um decreto que regula a modalidade ser posterior à entrega das unidades. Segundo a decisão, os proprietários tinham ciência, no momento da compra, de que se tratava de um empreendimento voltado à habitação social. A decisão autoriza o condomínio a fiscalizar e aplicar multas aos que descumprirem a proibição.
Decreto municipal reforça proibição
A juíza considera que o Decreto Municipal nº 63.130, de janeiro de 2024, regulamenta o Plano Diretor Estratégico no que diz respeito à produção privada de unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular.
O texto estabelece que empreendimentos enquadrados como HIS ou HMP utilizam benefícios urbanísticos e fiscais concedidos pelo município. Mesmo nos casos em que a locação de unidades é permitida, deve passar por comprovação de renda e respeito a limites de valor do aluguel. Porém, no caso das plataformas digitais de hospedagem, não há essa fiscalização, além de se aproximar mais de uma atividade de hospedagem do que de locação residencial.
Em 2025, o decreto foi atualizado para ampliar a responsabilização de proprietários e locadores e reforçar a vedação ao uso de imóveis populares para locação de curta duração.
A magistrada também afirma que não é necessária uma proibição na convenção do condomínio para barrar o short stay por causa da legislação em vigor.
Entenda o que são HIS e HMP
Habitações de Interesse Social e Habitação Popular são categorias do Plano Diretor da cidade para ampliar o acesso à moradia por famílias de baixa e média renda.
Esses empreendimentos recebem benefícios urbanísticos e fiscais, como maior potencial construtivo, desde que as unidades sejam destinadas de forma permanente a famílias dentro de faixas específicas de renda.
São beneficiadas as seguintes faixas:
I – HIS 1: até 3 (três) salários-mínimos de renda familiar mensal ou até 0,5 (meio) salário-mínimo per capita mensal;
II – HIS 2: até 6 (seis) salários-mínimos de renda familiar mensal ou até 1 (um) salário-mínimo per capita mensal;
III – HMP: até 10 (dez) salários-mínimos de renda familiar mensal ou até 1,5 (um e meio) salário-mínimo per capita mensal.
Fraudes na mira do MP e da Câmara Municipal
As denúncias de suspeitas de fraudes em Habitações de Interesse Social e de Mercado Popular em São Paulo explodiram ao longo de 2025, segundo levantamento do Ministério Público.
Quando uma ação civil pública sobre o tema foi ajuizada, no fim de janeiro do ano passado, havia cerca de 560 notificações. Até novembro, o total passou de 8.200 mil registros.
De acordo com o MP, o aumento ocorreu depois que cartórios passaram a comunicar indícios de irregularidades identificadas em matrículas de imóveis.
Na Câmara Municipal, uma CPI apura o caso. Os vereadores esperam ouvir empresários convocados na retomada dos trabalhos em fevereiro.
Em nota, a Secretaria Municipal de Habitação afirmou que quarenta e oito processos administrativos foram concluídos com aplicação de multas e estão em fase de recurso por parte das empresas. A prefeitura também disse que fiscaliza mais de oitenta e nove mil unidades habitacionais a partir de denúncias feitas por diferentes canais, e que intensificou a fiscalização com um decreto publicado em maio de 2025.