A bandeira do Brasil pintada nas escadarias da rua e a decoração verde e amarela pendurada entre os sobrados centenários já estão a postos. Desta vez, no entanto, a tradição festiva, que se renova sempre às vésperas da Copa do Mundo, chegou acompanhada de apreensão. Na enfeitada Rua Eduardo Jansen, um dos acessos ao Morro da Conceição, no bairro da Saúde, e arredores, 112 imóveis, residenciais e comerciais, começam a ser leiloados de forma virtual a partir de domingo — lances poderão ser feitos até terça-feira. O patrimônio em questão pertence a uma ordem religiosa católica que trava uma batalha jurídica com boa parte dos atuais ocupantes dos endereços.

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O casario antigo na Região Portuária fica próximo dos bares e restaurantes do Largo da Prainha e da Pedra do Sal, marco histórico e cultural da cidade conhecido por suas concorridas rodas de samba. Editais divulgados revelam que, em cerca de 80% dos casos, a Associação Lar São Francisco de Assis na Providência de Deus, que em 2015 assumiu a gestão do patrimônio da área, em substituição a outra ordem religiosa, move ações de despejo por atraso de aluguel e de reintegração de posse — passivos que serão herdados por quem comprar os imóveis. Os inquilinos em dia teriam direito de preferência no arremate dos bens, o que não anima muitos moradores e comerciantes, boa parte de baixa renda.

— A maioria que vive aqui é pobre, não tem dinheiro para arrematar as casas nem para onde ir — diz uma moradora da região há mais de duas décadas, que aluga um dos imóveis incluídos no leilão e pediu para não ser identificada.

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Terceira geração

Pelas regras anunciadas, o candidato pode comprar o bem à vista ou parcelar a aquisição, desde que pague de entrada 20% do valor. Só na Rua Eduardo Jansen, a lista inclui sete imóveis. Destes, seis têm inquilinos com o aluguel em dia e um em processo de reintegração. Por uma casa de 81 metros quadrados, isenta de IPTU, o valor inicial pedido é de R$ 231,5 mil, quantia considerada fora da realidade dos moradores.

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A mesma inquilina, que disse não ter recursos para comprar a casa, alega que a ordem aumentou demais o valor do aluguel ao assumir a gestão dos imóveis. E diz que houve uma primeira tentativa de vender parte do casario, sem interessados, no início do ano. No novo edital, os bens são oferecidos de forma individual ou por lotes. Procurada, a Associação Lar São Francisco de Assis não retornou o pedido de entrevista.

Na Rua Eduardo Jansen, no acesso ao Morro da Conceição, sete imóveis estão na lista: “A maioria que vive aqui não tem dinheiro para arrematar as casas nem para onde ir”, diz moradora

Gabriel de Paiva

Em vários endereços, os atuais moradores também contestam o direito da ordem religiosa, que teria recebido as terras por um ato do rei D. João VI em 1821, pouco antes de sua volta a Portugal. Uma das saídas foi entrar com ações pedindo a posse do bem com base no mecanismo do usucapião urbano, que exige permanência das famílias por pelo menos cinco anos, sem qualquer oposição do proprietário. Boa parte desses processos é de 2024 e 2025. Mas casos anteriores revelam que a discussão pode ser longa.

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Uma das ações mais antigas de usucapião envolve um imóvel na Rua Adro de São Francisco, cujo processo é de 2011 e só foi julgado este ano. Entre os documentos apresentados na contestação, a ordem religiosa anexou comprovantes de que a moradora pagava aluguel desde os anos 1990, até ficar inadimplente.

Patrimônio em disputa

Outras seis casas da mesma rua também integram a lista do leilão: ficam no entorno de uma capela no alto do Morro da Conceição, erguida em 1704 pelo padre Francisco da Motta, destruída durante as invasões francesas (1710 e 1711) e reconstruída em 1740.

— Os processos judiciais podem durar anos. O interessado tem que apresentar documentos atestando que vive no local (como o carnê de IPTU e plantas do imóvel). Em área pública, o caso é diferente. O posseiro recebe do governo uma concessão pública sobre a área, válida para seus descendentes. Mas não é possível vender esse bem — explicou a arquiteta e urbanista Raquel Rolnik, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (USP).

Além da questão fundiária, a possibilidade de venda dos imóveis gera polêmica sobre uma possível descaracterização da região, que originalmente foi ocupada por escravizados e ex-escravizados. A área na base do Morro da Conceição, coração da região da cidade que ficou conhecida como Pequena África, é, não à toa, chamada de Quilombo da Pedra do Sal. O empresário Raphael Vidal, dono do restaurante Bafo da Prainha, que não está na lista do leilão, disse temer um processo de gentrificação.

— A Pedra do Sal é não só símbolo da resistência de um povo, mas também da difusão de cultura e gastronomia que tornam esse lugar especial. Muitos moradores também são proprietários de bares e restaurantes. Se tiverem que sair, perde-se toda uma referência cultural da região da Pequena África. Essa redução da diversidade seria ruim não apenas para o bairro da Saúde, mas para todo o Rio — argumentou Vidal.

O empresário Claudio Castro, da Sérgio Castro Imóveis, tem outra avaliação.

— Um exemplo de que pode haver integração foi a abertura de bares e restaurantes no Largo da Prainha, o que ajudou na valorização da área como patrimônio cultural. Nesse processo de conectar o antigo e o moderno, todos saem ganhando — disse Castro.

A posse dos imóveis em disputa também é reivindicada pela Associação da Comunidade Remanescente do Quilombo da Pedra do Sal (Arqpedra), que avalia entrar na Justiça contra a venda anunciada. No entanto, a tese de que boa parte do casario do Morro da Conceição deveria ser considerada um bem coletivo do quilombo ainda não foi aceita em juízo.

— Houve falhas no processo de regularização do quilombo no passado. A área foi demarcada, mas apenas quatro construções foram incluídas no processo — explica o advogado da Arqpedra, Humberto Adami.

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R$ 33 milhões

Caso todos os imóveis sejam negociados, a expectativa é arrecadar pelo menos R$ 33 milhões, como revelou a coluna Capital, do GLOBO. Mas o caminho pode não ser tão simples. Além das pendências judiciais — só em um prédio na Rua São Francisco da Prainha, que tem dez imóveis entre residenciais e comerciais na lista, apenas uma loja paga o aluguel em dia —, o futuro das demais unidades é discutido na Justiça. Três ações pedem o reconhecimento do usucapião.

Outro ponto da equação inclui os custos para recuperar o casario. A derrubada e a construção de prédios mais altos, no caso das casinhas do morro, estão fora de cogitação porque o gabarito ali é de 7,5 metros de altura (dois pavimentos), com base em regras fixadas pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan) para proteger a ambiência da Pedra do Sal. A lista inclui até uma vila inteira com seis casas na Travessa do Sereno.

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Se no Morro da Conceição pode ser difícil encontrar investidores, a situação é diferente na Rua Sacadura Cabral, onde estão à venda oito imóveis. Dois prédios vizinhos, que juntos estão à venda por R$ 3,5 milhões, são considerados atraentes pela localização e pela ausência de impasses na Justiça. A boate Kalesa ocupa ambos.

— Estamos regularizados, mas desconhecíamos o leilão — revelou um dos donos da Kalesa.

Mas nem todos os endereços da via estão livres de problemas. Na mesma Sacadura Cabral, um dos prédios ofertados é um residencial com 24 unidades. Destas, em 20 casos a ordem religiosa move processos, e só quatro estão com o pagamento dos aluguéis em dia.

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