Crise imobiliária da China resulta de esquema de pirâmide, diz empresário em rede social
Uma publicação em uma rede social, feita em abril, tornou-se alvo de debate público na China após argumentar que o modelo de investimento imobiliário, semelhante a um esquema de pirâmide, alimentou uma bolha imobiliária. A publicação foi apagada logo após sua publicação, mas cópias se espalharam on-line.
O autor da publicação era Pan Shiyi, fundador da incorporadora imobiliária Soho China e outrora uma figura proeminente do setor. Ele deixou o cargo de presidente em 2022 e acredita-se que tenha transferido suas operações para os Estados Unidos.
As incorporadoras adquiriram e construíram terrenos agressivamente, acreditando que os preços dos imóveis subiriam indefinidamente. Mesmo que os projetos apresentassem prejuízo, elas podiam contar com os fundos provenientes da pré-venda de imóveis, como é conhecido na China a compra de imóveis na planta. Os governos locais, dependentes da receita da venda de terrenos, inflacionaram os preços deliberadamente, enquanto os compradores adquiriam propriedades para revenda.
Algumas incorporadoras chegaram a vender imóveis com financiamento imobiliário integral e sem entrada. "A alavancagem ilimitada significava que o risco não tinha limite", refletiu Pan em sua publicação. Ele também afirmou ter se mantido distante dessas práticas e expressou preocupação com elas.
O mercado imobiliário sofreu uma reviravolta após as restrições de financiamento governamentais introduzidas em 2020. Incorporadoras começaram a enfrentar dificuldades financeiras, incluindo o China Evergrande Group, cujo passivo total atingiu 2,39 trilhões de yuans (US$ 353 bilhões na cotação atual) no fim de junho de 2023.
O custo dessa "fraude" recai sobre a economia em geral. Na China, estima-se que o setor imobiliário represente de 60% a 70% do patrimônio das famílias, e a queda nos preços dos ativos afeta negativamente a confiança do consumidor.
Dados econômicos divulgados em 16 de junho mostraram que as vendas no varejo em maio caíram 0,6% em relação ao ano anterior, a primeira queda desde dezembro de 2022.
"A dor infligida a inúmeras famílias e à sociedade durará vários anos, ou até mesmo uma década ou mais", escreveu Pan. Ele argumentou que o setor precisa recuperar sua integridade e buscar uma "restauração fundamental da confiança".
As empresas estão tentando recomeçar. A Country Garden, outrora líder do setor, deixou de pagar seus títulos em dólares americanos em 2023, mas chegou a um acordo com os credores sobre um plano de reestruturação da dívida no final de 2025. Em fevereiro, conseguiu encerrar os processos judiciais em Hong Kong que buscavam sua liquidação.
Mas o caminho para a recuperação não é fácil. As vendas de imóveis da Country Garden caíram no acumulado do ano por 37 meses consecutivos até maio, e o preço de suas ações caiu pela metade desde o início do ano. Charles Chang, analista da S&P Global que cobre a Grande China, alertou que uma nova onda de enfraquecimento do mercado está prestes a começar.
Naoki Tsukioka, do Instituto de Pesquisa Mizuho, afirmou que o excesso de estoque de imóveis residenciais, equivalente a mais de cinco anos de desenvolvimento excessivo no passado, dificulta a recuperação. A normalização "exigirá que o governo compre e venda o excesso de estoque, permitindo que as construtoras paralisadas declarem falência", acrescentou.
Mas os governos locais — os principais atores com probabilidade de implementar tais medidas de incentivo à compra de imóveis — têm capacidade financeira limitada e relutam em prosseguir com processos de falência de empresas. A China Vanke, uma grande incorporadora imobiliária que enfrenta dificuldades de liquidez, conseguiu sobreviver apenas graças ao apoio constante de seu principal acionista, uma empresa estatal.
A prolongada crise imobiliária está, mais uma vez, afetando a demanda interna, e a própria demanda por moradias deve diminuir à medida que as taxas de casamento e natalidade na China caem. Quanto mais o problema for adiado, maiores poderão ser as distorções.